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离开证据证明的法律事实采用自由心证判案难免再现“彭宇案”

2019-10-15 来源: 作者:诚谨和 浏览:328

  申明:德阳市旌阳区人民法院、德阳市中级人民法院书面告知:根据法院审务公开的要求,本案生效裁判文书将在互联网公布。

  
离开证据证明的法律事实采用自由心证判案难免再现“彭宇案”
 

  【案件基本信息】

  德阳市旌阳区人民法院(2018)川0603民初976号民事判决书

  四川省德阳市中级人民法院(2019)川06民终662号民事判决书

  案由:商品房买卖合同纠纷

  一审原告、二审被上诉人:薛某、陈某

  一审被告、二审上诉人:某置业公司

  委托代理人:胡孟宁,四川诚谨和律师事务所律师

  【基本案情】

  2016年7月-11月,某置业公司请某商贸公司向某电子商务公司转款,分别为69万元和494197元。某电子商务公司确认该款为某置业公司资金,出借给薛某、张某、文某等欲购买该公司商品房的客户。

  2016年7月25日,薛某、陈某(二人系夫妻)签《签约流程表》,包括了:客户基本信息、房号、建筑面积、套内面积、公摊面积、房屋折前单价、房屋折前总价、付款方式【在银行按揭后填写:银行20.3万元20年(首付30%)】,房屋折后套内单价、房屋折后总价、签约应付房款87223元,置业顾问签字,客户确认签字捺手印,财务部签字。

  2016年11月28日,在某置业公司售楼部,某电子商务公司向薛某银行卡转入现金80000元,薛某刷卡向某置业公司支付87223元,薛某向某电子商务有限公司出具《收条》借款80000元。

  某置业公司向薛某出具《收款收据》,记载的费别为房款。

  薛某、陈某在《商品房买卖合同》尾部签章页的买受人处签字、捺手印,但并未向置业公司交付办理银行贷款所需的材料如个人收入证明、征信报告、结婚证、户口簿等等,无法通过银行按揭贷款审查,因此某置业公司未在出卖人处签章,某置业公司持所有五份原告签章合同原件。

  2018年1月25日,某置业公司就上述房产与另一自然人签订了《商品房买卖合同》,购房人付了首付款后,办理了银行抵押按揭贷款,某置业公司在房管部门办理了备案登记。

  【法院裁判要旨】

  关于双方之间是否存在真实的房屋买卖的意思,一审法院认为:首先,原、被告假以买房为名套取银行按揭贷款,但未提交证据,被告称两原告无需偿还所借的首付款及按揭贷款,也未提交证据,证人表示其在某电子商务有限公司借款购房后需偿还。其次,被告出具的《收款收据》显示被告已收到原告的购房款87223元。再次,两原告向被告支付的首付款高于某电子商务有限公司支付给两原告的借款。最后,结合被告的优惠政策中有“零首付”一项,一审法院认定,原、被告之间买卖案涉房屋的意思表示是真实的,对被告所称的假以买卖房为名套取银行按揭贷款的主张,一审法院不予采信。

  关于原、被告之间的商品房买卖合同是否成立并生效,一审法院认为,首先,《签约流程表》的记载内容具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。被告已按《签约流程表》支付首付款,可认定原、被告已签订了商品房买卖合同。其次,被告提交的只有买方签字的《商品房买卖合同》尾页,原告在未看到商品房买卖合同全部内容的情况下在尾页签字,均不符合常理,因此,一审法院认定原、被告之间存在一份《商品房买卖合同》,且两原告对合同中约定的内容无异议。被告虽未在《商品房买卖合同》的尾页签章,但其收取“签约应付房款”的行为应认定为其对该份商品房买卖合同的内容无异议。最后,商品房买卖合同备案只是行政管理要求,未备案不影响合同的成立及生效。综上,一审法院认定,原、被告之间已经签订了商品房买卖合同,该合同是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效。

  关于两原告要求解除商品房买卖合同的诉请,根据《合同法》第九十四条关于预期违约的规定,某置业公司将案涉房屋另行出售给第三人,以自己的行为表明不再履行房屋买卖合同,故支持原告解除合同的诉请。

  关于原告要求返还购房款并支付利息、支付惩罚性赔偿金、赔偿损失的诉请,一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于一房二卖的规定,认定,本案情形实质属于一房二卖,被告应向两原告退还首付款并支付首付款一倍的赔偿。一审法院,根据房屋的房屋价值评估意见,结合原告只支付了首付款而非全款以及合同履行程度和被告的过错程度,酌情支付损失56933元(评估价值与约定房价之差的30%)。

  一审法院判决:

  一、原告薛某、陈某与被告某置业公司之间的商品房买卖合同于2018年9月14日解除;

  二、被告某置业公司应于本判决生效之日起十日内返还原告薛某、陈某已付购房款87223元并支付利息,利息计算方式为:以未返还购房款为基数(初始金额87223元),从2016年11月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款全部退还完毕之日止;

  三、被告某置业公司应于本判决生效之日起十日内支付原告薛某、陈某已付购房款一倍的赔偿87223元;

  四、被告某置业公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某、薛某损失共56933元。

  二审判决:

  二审法院对诉讼费缴费情况进行了调查,其他事实与一审一致。关于案涉《签约流程表》可否认定为商品房买卖合同问题,二审法院认为,《签约流程表》载明了商品房买卖合同当事人姓名和住所,商品房基本状况,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式,具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。某置业公司也收取了薛某、陈某依照《签约流程表》支付的签约应付房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,一审法院将《签约流程表》认定为商品房买卖合同并无不当。

  二审法院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。因此,驳回上诉,维持原判。

  【律师点评】

  本案是商人给法律人出的难题。法院和律师对该难题给出不同的回答。

  本案中的商品房买卖过程的特别(奇怪)之处在于卖方通过第三方借给买方首付款最后付给卖方(款项回到卖方手中)。《签约流程表》确定按揭方式支付房款。在具体操作上,买方先在《商品房买卖合同》上签字捺手印,将签章页交给卖方。买方无法提交办银行贷款需要的手续,也未以其他方式支付房款,卖方未在《商品房买卖合同》上签章。一年多之后,卖方将房屋另卖他人。

  这种特别安排的商业目的是尽快获得银行资金解决开发商的资金困难。因此,卖方借给买方首付款,如果不能办贷款,卖方就不签《商品房买卖合同》;买方也“不合常理”的予以配合,在《商品房买卖合同》买方处签字捺手印后将签章页全部交给卖方持有。在不考虑银行方的风险增加的前提下,如果成功办理贷款,买方和卖方获得双赢的结果;如果不能成功办理贷款,买方和卖方也无资金损失。

  法院愿意接受的“故事”是《签约流程表》和交付《签约流程表》规定的签约应付款就说明双方达成商品房买卖的合意,《商品房买卖合同》虽然没有卖方签章,但也是双方合意的内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,认定《商品房买卖合同》成立并生效。

  接受法律事实与客观事实之间的误差是法律人的共识,但是,当可以从案件证据去无限接近案件客观事实时,这一共识就不能作为“偷懒”理由。

  从本案的证据看,《签约流程表》规定以按揭方式支付房款,但薛某、陈某一直未提交办理按揭的手续,也未以其他方式支付房款;薛某出具的《收条》和第三方出具的《情况说明》和转款凭证表明薛某、陈某支付的签约应付款87223元中的80000元来源于卖方通过第三方的借款;书面《商品房买卖合同》一式五份的签章页仅有买方签字捺手印,且全部由卖方持有。

  基于获取的证据,对首付款来源问题的理解方式有两种:第一种是将签约应付款的借贷关系作为与本案无关的法律关系,不予考虑;另一种是将支付签约应付款的行为解释为:名为支付签约应付款,实为偿还借款。本案法院采用的是第一种解释思路。这种思路顺应了目前司法实践中的一般做法。从第一种解释出发,一方面可以说明,薛某、陈某支付了签约应付款;另一方面也说明,能否办理银行贷款对于双方签订《商品房买卖合同》的重要性。

  本案证据呈现的双方“不合常理”的行为均表明了是否能办按揭贷款对于签约的重要性。对于是否能办按揭贷款可以有两种解释:第一种是将是否能办按揭贷款理解为双方缔约意思表示的重要内容,作为缔约的前提条件。第二种是将是否能办按揭贷款等同于买方支付剩余房款的合同义务。本案法院采用的第二种理解思路。

  第二种思路的问题在于:

  第一,未能从全案证据去追寻当事人的真实意思,忽略了缔约的先决条件,完全忽略了商业合同平等互利的本质和诚实信用的基本原则。如果忽略该条件,那么就等于将交易风险完全由卖方承担。无论是否能办理按揭贷款,买方均能实现获利。如在本案中,薛某、陈某几乎未付出任何成本,不仅可以收回签约应付款,还能获得“一房二卖”的惩罚性赔偿金和房价上涨后的买方的损失赔偿,超过20万元,实际上是奖励了不诚实、不讲信用的一方。

  第二,对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条进行了扩大适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条对“将预约认定为本约”规定了必要条件:1. 具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容;2. 出卖人已经按照约定收受购房款。

  首先,《签约流程表》记载的内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条明确列举的“商品房买卖合同应当明确”的“主要内容”第(五)至第(十一)项。但是法院认为《签约流程表》已经具备了该条规定的商品房买卖合同主要内容。

  第二,薛某、陈某未根据《签约流程表》办理按揭贷款也未以其他方式支付房款。因此,本案证据表明薛某、陈某仅支付了签约应付款,而无证据表明支付了房款。如果不将“房款”理解为“全部房款”,那么认定时,也应当结合合同签订情况和支付的比例综合考量。本案的签约应付款不仅来源于卖方,而且仅占房款总价的30%。在这种情况下认定买方已经支付了“房款”确实值得商榷。

  因此,根据本案的证据所呈现的案件事实,将其解释为同时满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的两个必要条件,属于对该条的扩大适用。

  虽然本案与银行无关,但是本案这种商业操作方式间接关系到银行贷款风险。这种操作模式中的任何非诚信方都不应当受到鼓励。然而,本案不是一个孤立的案件,法院对系列类似案件判决的做出,事实上是鼓励了既没有能力交首付款又不能通过银行征信审查,并且还不诚信之人去配合资金紧缺的开发商获取银行资金。这样的判决,间接的增加了银行按揭贷款业务的风险。

  诚然,案件事实和法律条文的可解释性空间是法律人大显身手的场所。但是,我们不能为了适用法律的方便,而忽略本应在证据中发掘的案件事实,也不应当不做充分的说理就对法条进行扩大适用。法院判决所表达的个案态度以及系列案件可能形成的制度倾向会直接影响未来商业活动参与人的行为方式,甚至整个社会的道德水准。

  点评人:胡孟宁律师

  三级律师,1987年中国政法大学经济法专业毕业,1988年考取律师资格,自1989年执业至今有30年法律实务经历,曾任某央企总法律顾问;从2000年起至今担任成都仲裁委员会第二、三、四届仲裁员,有近20年的仲裁案件审理经验,案件主要包括建设工程和房地产纠纷、买卖合同纠纷等类型,数量逾千件,裁决无一被撤销或不予执行;现为四川诚谨和律师事务所首席合伙人、成都市工投集团、成都市产业集团法律专家顾问团专家。

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